Ценная недвижимость: как выгодно продать квартиру
Никто из нас в своей жизни не застрахован от нестабильности, и однажды может наступить такой момент, когда вам придется расстаться с одним из своих дорогостоящих активов - квартирой. По вполне понятным причинам вам захочется совершить эту сделку по максимально высокой цене.
Итак, чтобы не продешевить, вам для начала нужно будет адекватно оценить стоимость квартиры. Понятно, что при оценке недвижимости есть объективные факторы, на которые продавец никак не может повлиять.
В первую очередь это расположение квартиры: престижность района, удаленность от метро, наличие остановок общественного транспорта, наличие промышленных предприятий поблизости, развитость инфраструктуры, в том числе доступность школ, детских садов, магазинов, кинотеатров и т. д.
Помимо этого, на стоимость квартиры влияют общее состояние здания, год его постройки, наличие лифта, балкона, этаж (как показывает статистика, первый этаж может снизить стоимость квартиры примерно на 10%) и общая планировка жилья. Также немаловажным фактором является и вид из окон: вполне очевидно, что квартиры с видом на парк, на набережную или даже, на худой конец, на водоем будут стоить дороже, чем с видом на промзону, кладбище или оживленную дорогу. Кроме того, значение имеет социальный контингент проживающих в вашем подъезде соседей, да и само состояние подъезда может о многом сказать.
Однако есть вполне доступные и посильные для вас способы увеличить стоимость продаваемого жилья. Во-первых, обязательно сделайте в квартире ремонт, хотя бы косметический. Как правило, чистые, с хорошим ремонтом квартиры стоят дороже. Впрочем, здесь есть свой нюанс. Если у вас жилье экономкласса в доме, который был построен несколько десятков лет назад, то элитный ремонт особенно не прибавит в цене, наоборот, у покупателя может возникнуть ряд неприятных мыслей. В данном случае будет достаточно качественного косметического ремонта с заменой, допустим, деревянных окон на пластиковые. Если ваше жилье принадлежит к категории элитного, то здесь мнения экспертов расходятся. Часть специалистов считает, что в такой категории жилья ремонт вовсе не стоит делать, поскольку новый владелец все равно все переделает под собственный вкус. Другая часть экспертов полагает, что чем дороже квартира, тем дороже в ней должен быть ремонт. То есть если ваша недвижимость находится в дорогом доме, то в ней неликвидно делать дешевый ремонт, а хороший ремонт в дорогой квартире является конкурентным преимуществом.
Кроме того, при продаже квартиры стоит учитывать и так называемый сезонный фактор: по мнению большинства экспертов, как правило, осенью цены на недвижимость растут, при этом самый выгодный момент продажи — это промежуток времени между сентябрем и октябрем. Также очень важно правильно подготовить квартиру к показу. Если у вас маленькая квартира и много мебели, постарайтесь максимально убрать вещи, чтобы было как можно больше пространства. Организуйте просмотр днем и откройте шторы, чтобы впустить максимум света в помещение. Повлиять на стоимость квартиры может и ее история. Не стоит торопиться с продажей недвижимости, если она получена по наследству или находится в собственности менее трех лет. В первом случае покупатель будет иметь в виду, что могут обнаружиться другие наследники и оспорить сделку через суд, поэтому постарается сбить цену. Во втором случае вам придется уплатить обязательный государственный налог.
Порядок в правоустанавливающих документах на собственность, отсутствие долгов по коммунальным платежам, регистрация перепланировки в БТИ и прочее также могут поднять цену. Стоимость грамотно подготовленной к продаже квартиры выше той, на которой «висят» задолженности и неоформленные вовремя документы. И наконец, стоимость квартиры зависит и от метода ее продажи. При чистой продаже квартира стоит дороже, чем при альтернативной сделке, провести которую сложнее. Кроме того, если в продаваемой квартире никто не живет и не прописан, ее цена увеличивается.
Если решение о продаже квартиры принято, то вам стоит определиться с тем, будете ли вы заниматься продажей самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлторов. В случае самостоятельной продажи вам потребуется ряд документов. Во-первых, документы, удостоверяющие личность продавца. Помимо паспорта такую роль могут выполнять удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом). Во-вторых, если продавец приобрел квартиру в браке, то она считается совместно нажитым имуществом. В этом случае необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. В-третьих, правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности продавца на данную квартиру. К таким документам относятся договор купли-продажи, договор передачи + свидетельство о собственности на жилье, договор мены, договор ренты, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и другие документы.
Для квартир, которые были приобретены после 2000 года, также должно прилагаться свидетельство о государственной регистрации права. Также необходимы выписка из домовой книги, которая действительна в течение 1 месяца с момента выдачи, справки из БТИ: кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры. Если собственником или сособственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Если квартиру продает уполномоченное собственником лицо, то необходима действующая нотариально заверенная доверенность и документ, подтверждающий удостоверение личности доверенного лица. Ну и, разумеется, необходим составленный и подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры.
Очевидно, что вам придется приложить немало сил для самостоятельной продажи, поэтому эксперты все же рекомендуют обращаться к профессионалам, хотя, конечно, и придется раскошелиться на оплату их услуг. Однако, несмотря на материальные затраты, агентство недвижимости избавит вас от множества действий, связанных с продажей вашей квартиры, а именно организации рекламной кампании, приема телефонных звонков, многочисленных просмотров квартиры, сбора документов, организации сделки купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию. Самое главное, агентство недвижимости поможет минимизировать риски, которые в зависимости от сделки могут быть весьма разнообразными, особенно если вашей целью является не получение денег за проданную квартиру, а приобретение другой.