Юридическое сопровождение при покупке коммерческой недвижимости

Необходимость профессионального юридического сопровождения сделки не вызывает сомнения, когда речь идет о крупных суммах (от 100 тыс. до 100 млн долл. и более). Цель сегодняшнего разговора — осветить некоторые важные особенности предоставления таких услуг на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

На стадии подготовки юридического сопровождения операции с коммерческой недвижимостью нужно определить состав участников мероприятия и их полномочия. Далее следует проверить, оформлена ли договоренность между сторонами сделки документально, то есть составлены ли протокол о намерениях, соглашение о задатке, предварительный договор. Затем надо провести анализ (экспертизу) содержания перечисленных бумаг. Факт прохождения преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) желательно подтвердить письменно, поскольку этот этап предполагает и определяет предпродажные действия, включающие в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи. Однако практика оказания такого рода юридических услуг показывает, что в основном заключению названного договора предшествует устное согласование некоторых существенных его условий, например условий о цене здания (помещения) и форме расчетов по предстоящей сделке. Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе встречи, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки.

На что необходимо обратить внимание в первую очередь? Прежде всего на порядок и способ приобретения продавцом в собственность здания (помещения). Важно установить, на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом, которое собирается реализовать. Составить достаточно полное представление о правах продавца на отчуждаемый объект и о самом объекте позволяет экспертиза право-устанавливающего и правоудостоверяющего документов (договора, свидетельства) и технических документов ТБТИ (Ростехинвентаризации). Однако, как показывает практика, покупателя здания (помещения) зачастую устраивает предъявление только свидетельства о государственной регистрации права.

Вместе с тем именно из вышеназванных документов можно узнать о законности приобретения коммерческой недвижимости и ее истории, поскольку в них установлены права и обязанности предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего владельца), сведения об обременениях (например, о действующих договорах аренды, несанкционированных перепланировках). Право собственности на здание (помещение), как правило, возникает на основании договора (купли-продажи, мены, дарения), реже — по решению суда и др.

Если продавец проводит сделку через представителя, надо убедиться в надлежащем оформлении доверенности. В ее тексте должны быть четко определены полномочия гражданина на совершение действий в интересах доверителя.

Также необходимо дать более подробную информацию о посреднике, поскольку в документах, выдаваемых юридическим лицом на представление интересов по такого рода операциям с недвижимостью, как правило, указывают только паспортные данные поверенного, а сведений о годе и месте его рождения нет.

Бывают и особые случаи представительства по сделкам купли-продажи. Так, иногда организация-продавец заключает договор с каким‑либо агентством недвижимости, выдает ему (в лице руководителя, например генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). При таких обстоятельствах права и обязанности по названному договору возникают у собственника объекта, но выполняет юридически значимые действия от его имени представитель — агентство (руководитель, имеющий доверенность).

Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) подписывает лично директор. Если же вместо него в документе ставит подпись другое лицо (даже если это сотрудник агентства недвижимости), то последний должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, полученную в порядке передоверия, причем такое право надо предусмотреть в основной доверенности, выданной на представление интересов собственником объекта.

Ознакомление с учредительными документами продавца необходимо для установления полномочий компетентных органов управления по вопросам принятия решений о проведении операций с недвижимостью юридического лица.

Отчуждение объекта, то есть его основных средств, как правило, относится к крупным сделкам. Законодательство устанавливает определенные правила их совершения в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих фирм. Например, для продавцов — акционерных обществ установлено: если стоимость реализуемой недвижимости составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов организации, то решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров (наблюдательный совет), причем единогласно. Если же стоимость объекта превышает 50% балансовой стоимости активов общества, то решение выносит общее собрание акционеров. Ту или иную точку зрения должны поддержать не менее 75% владельцев голосующих акций, принимающих участие в заседании. Отдельные правила существуют и для обществ с ограниченной ответственностью.

Почему нужно соблюдать федеральные законы, устанавливающие процедуру принятия компетентными органами юридических лиц решений при проведении крупных операций с недвижимостью? Потому, что в соответствии с Законами Российской Федерации «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью» в случае нарушения названного порядка заключенные сделки могут признать недействительными по иску организации или ее акционеров (участников). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки.

Изложенные правила ее совершения непосредственно касаются и покупателя объекта, если он является юридическим лицом — коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью). В рамках получения единоличным исполнительным органом разрешения общества на проведение крупной операции с недвижимостью надо определить ее балансовую стоимость и установить рыночную цену. Последнюю может определить независимый оценщик, в таком случае нужно ознакомиться с его отчетом.

При подготовке к будущей сделке купли-продажи здания (нежилого помещения) особое внимание надо обратить на изучение имеющихся прав землепользования у собственника недвижимости, то есть выяснить, какой документ регламентирует отношения по использованию участка, на котором расположен объект. Если между продавцом и земельным комитетом оформлен договор аренды участка, то с ним необходимо ознакомиться, особенно в части целевого назначения участка, порядка переоформления на нового владельца здания (помещения) прав на землю. Следует проверить и состояние платежей по договору аренды этого участка. Об отсутствии или наличии задолженности свидетельствует акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник объекта недвижимости не оформил договор аренды земельного участка, а продолжает уплачивать налог на землю, нужно выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю. Кроме того, важно знать, что с 1 января 2005 года в соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог уплачивает только собственник земли. Ранее такую обязанность возлагали на фактического землепользователя.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи является установление наличия обременений (ограничений) в пользовании объектом, а иногда и в распоряжении им. Необходимо выяснить, имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся им, передавали ли объект в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой документ подлежит обязательной государственной регистрации, только если он заключен на срок более одного года. В связи с этим в рамках предварительных договоренностей следует обязать продавца составить список помещений (комнат), предоставленных в аренду на срок менее одного года, и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми необходимо внимательно ознакомиться. Переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения упомянутого договора.

Действующие договоры аренды переходят к другому собственнику объекта недвижимости без изменений, за исключением отражения в них названия и реквизитов нового арендодателя. Поэтому нужно точно знать, какие права и обязанности имеет арендатор, каковы условия заключенного договора, например соответствует ли назначение арендуемого помещения (офис, торговля, бытовое обслуживание), указанное в упомянутом акте, его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущий момент. Если в арендуемых помещениях расположение и площадь комнат по поэтажным планам явно не соответствуют их фактическому состоянию, надо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.

Нужно также уточнить, как возникло первичное право собственности на объект недвижимости (например, порядок и законность приватизации, акционирования и т. п.), и просчитать возможные последствия признания первичной сделки недействительной.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств.

Вместе с тем несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия, прежде всего для покупателя здания (помещения). Пренебрежение серьезностью данного вопроса способно привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта. Юридическое сопровождение крупных сделок с коммерческой недвижимостью необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт.