Налогообложение физ. лица при сдачи в аренду

А про то, что второй собственник должен платить 13% - это Вам в налоговой сказали? Они по-другому ответить не могут. Им нельзя задавать вопросы типа "а должен ли я платить налог, если..." Ответ будет однозначно "должен", даже если на самом деле все обстоит не так.

У вопроса два аспекта: юридический и налоговый, да? Насчет налогового. Я ситуацию вижу так.

Вы получаете доверенность от человека, что можете делать с его недвижимостью (почти) все, что хотите. Про обязанность делиться арендной платой и вообще про деньги писать в ней ничего не надо. Написать только про действия, котрые вы имеете право производить с его собственностью. Мне кажется, это можно, пусть юристы меня поправят, если нет. На основании этой доверенности заключаете договор аренды.

Арендатор перечисляет Вам (ИП) деньги на расчетный счет (откройте, когда зарегистрируетесь; наличными лучше на брать, а то придется кассовый аппарат покупать и регистрировать). Так как Вы ИП, Вы можете спокойно снимать с расчетного счета любую нужную вам сумму, никто не имеет права контролировать, как вы ее тратите.

Если Вы делитесь доходами со вторым собственником, то снимаете, сколько нужно, и передаете наличными второму владельцу его часть. Налоговым органам об этом сообщать не надо. Второму собственнику эти доходы декларировать тоже не надо. (Ну то есть он должен на самом деле это сделать, но зачем? Налоговая узнает об этом, если кто-то настучит. Ну пусть тогда докажут, что это не клевета). Ну и налоги не забывайте делить с ним, я имею в виду взносы в Пенсионный фонд и единый налог. В смысле, Вы их платите, а при расчетах с совладельцем удерживаете его часть. Ну это как договоритесь на самом деле.

А Вы пишете, что ему прибыль не интересна, он все Вам отдает, да? Тогда вообще вопрос остается только юридическим - какой документ оформить, чтобы иметь право сдавать все помещение целиком от своего имени. Потому что если человек не получает ни денег, ни прочих материальных благ, то налоговая база по НДФЛ (в данном случае) не возникает. Нет налоговой базы - нет налога.

Насчет нахождения в разных городах. Вы, наверно, уже стоите на учете в налоговой по месту нахождения помещения? При получении права собственности на недвижимость гражданином налоговый орган автоматом узнает об этом. Если получали уведомления об уплате налога на имущество физических лиц на это помещение - то значит, на учете стоите. Тогда делать ничего не надо.

Спасибо Елена за столь обширный ответ.
И все же заключая договор Аренды, я должна сослатся на документ подтвержадающий право соб-ти передаваемоего помещения в аренду. В моем случае это будет:
1)Свид-во о соб-ти на 1/2 долю и
2)на вторую 1/2 долю
А)договор безвозмездной передачи доли с правом сдачи ее в аренду????
Б) или все же доверенность на что ?????
Признаюсь честно прибыль там копейки, возни больше.
А в налоговую я, как ИП буду отчитыватся и платить налог 6% УНС и договор ареды показывать?
Плюс этот договор Аренды могут запросить у Арендатора. Будут выяснять чья площадь и кто соб-к?

Мне вот кажется договор безвозмездной передачи доли более правельное обоснование, но нигде не нашла в инете практики по нему, только на жилые помещения(((. А вы что скажите?

А про 13% мне сказали не в налоговой, а юристы фирмы, куда я за денюжку отдала оформлять ИП (так как сижу в декрете и до налоговой никак не добраться).

Все-таки вопрос, какой именно документ оформлять, чтобы арендаторы не сомневались в Вашем праве получать арендную плату, - юридический.
Я по-прежнему думаю, что это может быть доверенность. При этом про деньги в ней ничего писать не надо.

В налоговой вы не будете показывать договор аренды Вы не должны этого делать, и вряд ли они об этом попросят. При проведении выездной проверки разве что могут спросить, но и там интересовать будут суммы, указанные в договоре и их соответствие декларируемым Вами доходам, а не собственники имущества.

lysiz, я предлагаю задать вопрос вот на этом форуме. Там как раз налоговые юристы собираются, так что, может, и по вопросам налогообложения второго собственника что-нибудь уточнят.

Спасибо Елена, воспользуюсь Вашей ссылкой ( жду регистрацию) . В юридической фирме, где я оформляла ИП сказали, что Доверенность дает право на любые полномочия по имуществу, но доход полученный от сдачи в аренду является только доходом собственников и не кого другого, а значит налоги должны платить соб-ки((( Бред конечно, получается налоговая база возникает без участия соб-ка?
Как Вы заметили, налог будет уплачен со всей суммы аренды, в нашем случае 6% УСН. Уплачен он будет по месту моей регистрации, а не по месту объекта, Арендатора и второго соб-ка.
И возможная Налоговая проверка конечно же поинтересуется, почему на их терретории объект есть, а налогов нет, точнее все уходят по месту моей регистрации. Причем я буду платить 6%, а вот физ. лицо должно 13%.

А почему же не возпользоваться Договором безвозмездной передачи с правом сдачи в аренду? В каких тогда случаях его применяют?

Честно говоря, не понимаю, что такое "договор безвозмездной передачи с правом сдачи в аренду". Передачи чего? Права собственности? В общем, к юристам, к юристам!

По поводу беспокойства налоговой из-за того, что объект на территории есть, а налогов нет.

Значит, так.
Вы, как физическое лицо (неважно, ИП Вы или нет) должны быть зарегистрированы в налоговом органе по месту своего жительства, а также по месту нахождения принадлежащего Вам имущества (п. 1 ст. 83 НК РФ).

При этом постановить Вас на учет по месту нахождения принадлежащего Вам недвижимого имущества налоговый орган должен самостоятельно. Он должен сделать это на основании сведений, которые ему сообщает орган, осуществляющий гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 ст. 83 НК РФ).

Каждый год этот орган (Росрегистрация) подает в налоговую сведения о собственниках и стоимости их имущества, на основании которых налоговая рассчитывает налог на имущество физических лиц. До 1 августа каждого года она должна выслать Вам извещение об уплате этого налога, в котором указывается, какая сумма, куда платить, когда платить.

Заметьте - это происходит без Вашего участия (ну, кроме собственно оплаты налога ).
Если Вы получали такое извещение - значит, на учете по месту нахождения имущества стоите. Если не получали - вероятно, не стоите. Но самостоятельная постановка физического лица на учет по месту нахождения имущества законами вроде бы не предусмотрена. Так что пусть налоговики сами об этом думают.

Все остальные налоги Вы должны платить по месту своей регистрации, то есть по месту жительства (прописки). Должны и как просто физическое лицо, и как физическое лицо, которое зарегистрировано в качестве ИП. Что Вы и собираетесь сделать.

Так что вопросы типа "почему имущество здесь, а налог - там" не возникнут.

Надеюсь, внятно объяснила. А то ночь уже, мозг устал

По поводу возникновения дохода у второго собственника - по-прежнему не понимаю, с чего он должен налог платить, если денег не получает. Ну и что, что он собственник? Закон не запрещает физическим лицам не заниматься своей недвижимостью.

PS У меня тоже детка маленькая - год и 8. По себе знаю, каково Вам сейчас приходится. Сочувствую, надеюсь, что помогу.

В общем как всегда мнения разделились и я в растеренности:
-заключение дог-ра передачи имущества в между сособственниками невозможно - в результате аренды произойдет совпадение должника и кредитора в одном лице - сразу прекращение обязательства;

-при заключении Доверенности все равно дольщик обязан платить налог (13% ) на доход, так как он соб-к , а значит доход его. Так как (ст. 248) доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено Соглашением между ними.

Остается Соглашение и тут же вопрос:
А вот не будет ли такое Соглашение о владении и пользовании имуществом только одним владельцем ОДС создавать у него экономическую выгоду?

Кстати, этот документ нужно где-то будет регистрировать или нет? Договор аренды будет до года.

Да, я читала Вашу тему. Я ситуацию вижу так:

1. Позволю себе еще раз процитировать статью 248 Гражданского кодекса, о которой Вы пишете: "доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено Соглашением между ними".

ИМХО, это говорит о том, что закон предполагает, что может сложится ситуация, аналогичная Вашей, и это нормально. Второй собственник имеет право не получать доход от своей собственности.

Вот если бы Вы тайком от второго собственника получали бы доходы от недвижимости, то на основании этой статьи он мог бы потребовать свою долю. А раз она (доля) ему не нужна - ...

2. Если он доход не получает - облагать налогом (НДФЛ) нечего.

В Налоговом кодексе (в главе про НДФЛ) есть статья 212, про доходы, полученные в виде материальной выгоды. Такие доходы возникают, если:
- проценты по некоторым (не всем) полученным займам (кредитам) меньше, чем 3/4 ставки рефинансирования (то есть меньше, чем 10%);
-вы что-то приобрели у взаимозависимого с Вами лица (юридического или ИП), и при этом цена приобретения намного ниже обычной цены этого товара у этого продавца;
- вы купили акции по цене намного ниже рыночной.

Это все. Больше никаких видов материальной выгоды (то есть получение дохода без получения имущества, в том числе денег) для физических лиц Налоговый кодекс не устанавливает.

Что такое экономическая выгода, про которую пишут в том форуме некоторые участники, пока никто из них не объяснил.

В общем, проблема, как мне видится, осталась в том, чтобы найти образец Соглашения, про которое написал MR.SOMNENIE3.

Вдогонку, на всякий случай
lysiz, а Вы в курсе, что как ИП должны платить взносы в Пенсионный фонд?

Видимо не в курсе, я и сама больше склонна к Соглашению, буду искать образец. И надо бы разобраться с налогами до конца, т. е. 6% по УСНО ежеквартально от аренды, комуналка, налог на имущество, обслуживание и открытие р/с в банке и обналичка это еще не все мои расходы?